Sulla legittimazione ad agire dell’amministratore condominiale

LEGITTIMAZIONE AD AGIRE IN CAPO ALL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

La Corte di cassazione (cfr. ord. n. 21533/2020) ha offerto una pregevole ricostruzione della legittimazione ad agire o resistere in giudizio dell’amministratore di condominio.

Quest’ultimo può essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni (art. 1131, co. 2 c.c.), mentre è tenuto a informare immediatamente l’assemblea della causa giudiziaria che esorbiti dai suoi poteri (art. 1131, co. 3 c.c.). Tuttavia, in tale circostanza egli può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, purché poi ottenga la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, altrimenti i suoi atti divengono inammissibili (cfr. Cass., SS.UU., n. 18331/2010; Cass., nn. 2179/2011; 12525/2018; 8774/2020).

In materia di azioni reali, l’amministratore condominiale è autonomamente legittimato a compiere atti meramente conservativi nei confronti delle parti comuni dell’edificio (art. 1130, n. 4 c.c.).

Fuori da quest’ipotesi, le azioni da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea (art. 1131, co. 1 c.c.), adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c.

Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, l’amministratore è dotato di legittimazione solo in presenza di un mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non di una delibera assembleare (a meno che sia adottata all’unanimità).

Nel caso di specie, un Condominio per il tramite dell’amministratore proponeva domanda di rivendica per usucapione di un’area finitima al fabbricato.

La Corte di cassazione ha sancito che il potere di estendere il dominio spettante ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà è del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e può essere conferito all’amministratore solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati (cfr. Cass., nn. 5147/2003; 14797/2014; 80/2015; 8774/2020).

Avv. Maria Gemma Lazzarotto