COMPRAVENDITE IMMOBILIARI: CONFORMITÀ URBANISTICA E CATASTALE

La Corte di cassazione (cfr. sent. n. 20526/2020) ha offerto una pregevole ricostruzione dei presupposti per addivenire alla stipula di un contratto definitivo di compravendita immobiliare, ovvero per ottenerne la costituzione giudiziale mediante l’azione ex art. 2932 c.c.

Con riferimento alla conformità urbanistica degli immobili, la sentenza ex art. 2932 c.c. non può essere emanata in assenza della dichiarazione – contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio – avente ad oggetto gli estremi della concessione edilizia, poiché tale dichiarazione costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dall’art. 46 d.P.R. 380/2001, cd. T.U. edilizia (cfr. sentt. Cass., nn. 1199/1997, 5902/2002, 9647/2006, 13225/2008, 8489/2016, 1505/2018, 21721/2019). Le Sezioni Unite hanno precisato però che tale norma non esige la completa regolarità urbanistica dell’immobile ai fini della sua commerciabilità, giacché in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (cfr. sent. SS.UU., n. 8230/2019).

In materia di conformità catastale, la Suprema Corte ha analizzato le due disposizioni ricavabili dall’art. 29, co. 1-bis l. 52/1985.

La prima – cd. conformità catastale oggettiva, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell’immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo – dispone che il contratto contenga, oltre all’identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (o una attestazione di un tecnico) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto: tale contenuto necessario è previsto a pena di nullità. La presenza delle menzioni catastali costituisce anche condizione dell’azione ex art. 2932 c.c. e, pertanto, deve risultare dal preliminare ovvero deve intervenire in corso di causa.

La seconda disposizione – cd. conformità catastale soggettiva, ossia l’identità tra l’autore dell’atto e l’intestatario catastale dell’immobile – fa obbligo al notaio di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari: essa non introduce un contenuto necessario del contratto, ma impone un’attività alle parti e al notaio rogante. Tuttavia, tale norma non incide sulla libertà negoziale dei privati, giacché l’allineamento catastale non costituisce condizione di trasferibilità del bene e, nei casi in cui esso risulti impossibile, il notaio può egualmente procedere alla stipula del contratto di trasferimento e realizzare l’allineamento dopo la stipula, mediante le volture a quest’ultima conseguenti. In più, la mancanza dell’allineamento non impedisce l’emissione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., né richiede al giudice di verificarne la sussistenza.

Avv. Maria Gemma Lazzarotto