Agenzie immobiliari, clausole dubbie
VESSATORIETÀ DELLE CLAUSOLE DEL CONTRATTO DI MEDIAZIONE
La Corte di cassazione (cfr. sent. n. 19565/2020) ha scrutinato la vessatorietà della clausola di un contratto di mandato alla mediazione immobiliare tra i proprietari che volevano vendere e l’agenzia immobiliare, secondo cui chiunque dei due avesse voluto recedere avrebbe dovuto versare all’altro una somma pari all’1% del prezzo di vendita dell’immobile.
Nel caso di specie, il mediatore aveva attivato detta clausola, senza dimostrare di aver svolto la benché minima attività, prima del recesso del preponente.
La Suprema Corte ha affermato che l’indagine sulla vessatorietà di detta clausola deve essere condotta sulla base degli stessi principi che valgono per le clausole sulla provvigione del mediatore.
In merito, la clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace, se le parti non hanno espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all’attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore (cfr. Cass., 22357/2010).
La ratio va ravvisata nell’esigenza di garantire la corrispettività delle prestazioni, dovendo trovare ogni prestazione di una parte il proprio fondamento nella controprestazione dell’altra, al fine di evitare il ricorrere di situazioni di indebito arricchimento ai danni del contraente debole del negozio perfezionato.
Per giunta, nel caso di specie, il recesso di una parte consentiva all’altra di esigere l’1% del prezzo di vendita, senza differenza tra preponente e mediatore, ma ciò contrasta con l’art. 33, lett. e) del Codice del Consumo, che stabilisce la presunzione di vessatorietà della clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest’ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest’ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere.
Traendo le somme, la Corte di cassazione ha stabilito che la clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. È compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all’acquisto del bene. Si presume vessatoria la clausola in contrasto con il sopra citato art. 33, lett. e) del Codice del Consumo.
Avv. Maria Gemma Lazzarotto