Servitù prediali convenzionali: le regole

La Corte di cassazione (cfr. Cass., n. 18465/2020) ha enumerato i requisiti perché possa aversi la valida costituzione di una servitù prediale convenzionale:

1. che vi sia un atto scritto da cui si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario;

2. che l’atto abbia natura contrattuale;

3. che il contratto rivesta la forma stabilita dalla legge ad substantiam;

4. che dal contratto la volontà delle parti di costituire la servitù risulti in modo inequivoco, anche se il contratto sia diretto ad altro fine.

Ciò che invece non costituisce requisito essenziale è l’uso di formule sacramentali o di espressioni formali particolari.

Per accertare l’esistenza, il contenuto e la portata di una servitù costituita convenzionalmente, si deve accertare l’intenzione delle parti, fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate e, qualora permangano dubbi per insufficienza del criterio utilizzato, si devono utilizzare le altre regole in materia di interpretazione dei contratti ex artt. 1362-1371 c.c., oltre ai principi dettati in materia di servitù. In particolare, devono essere tenute presenti le finalità che le parti hanno voluto conseguire, considerando lo stato dei luoghi, la consistenza e la ubicazione dei fondi, nonché l’utilità del fondo dominante che si è voluta raggiungere con il peso imposto al fondo servente, secondo il contemperamento delle opposte esigenze per il conseguimento del vantaggio del primo con il minore possibile aggravio del secondo.

Quanto al concetto di utilitas della servitù, esso è talmente ampio da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante e si immedesimi obiettivamente nel godimento di questo: in tal modo, può essere soddisfatto ogni bisogno del fondo dominante, assicurandogli una maggiore amenità, abitabilità, o anche evitando rumori o impedendo costruzioni che abbiano una destinazione spiacevole o fastidiosa (cfr. Cass., n. 4333/1979).