QUESTIONI CONDOMINIALI: IL SINGOLO CONDOMINO PUÒ USUCAPIRE IL LASTRICO SOLARE?

La Suprema Corte ha offerto una pregevole risposta a tale quesito (cfr. Cass., n. 9380/2020).

Preliminarmente, la Corte ha rilevato che il lastrico solare è compreso tra le parti comuni del fabbricato elencate all’art. 1117 c.c., con conseguente presunzione di condominialità (cfr. Cass., n. 20287/2017).

In realtà, il lastrico solare potrebbe anche essere attribuito in uso esclusivo o addirittura in proprietà esclusiva ad un solo condomino: ciò non toglie che il lastrico solare svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò anche in queste ipotesi, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che gode dell’uso o della proprietà esclusiva, grava su tutti i condòmini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (cfr. Cass., n. 11774/1992; SS.UU., n. 3672/1997; n. 15131/2001; n. 3676/2006; n. 3239/2017).

Dall’affermazione che il lastrico solare potrebbe essere in uso o proprietà esclusivi dei singoli condomini, discende la possibilità di usucapirne la proprietà.

La Cassazione dichiara così superato un proprio precedente contrario, motivato sul fatto che il lastrico solare rivestirebbe l’insopprimibile “utilitas” di copertura del fabbricato (cfr. Cass., n. 3544/1968).

Invero, una cosa non esclude l’altra: il fatto che il lastrico solare costituisca copertura di parte del condominio è una “qualitas” del lastrico stesso che nulla ha a che fare con le facoltà e i poteri connessi al diritto di proprietà, che quindi ben può essere in titolarità esclusiva – anche a seguito di usucapione – di uno solo dei condòmini.

In chiusura, la Corte ha affermato che il condòmino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condòmini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà (cfr. Cass., nn. 2261/1998; 17322/2010; 11903/2015; 24781/2017).

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