EMERGENZA CORONAVIRUS E AFFITTI: si può non pagare?

La chiusura delle unità commerciali, per una durata che al momento non è dato conoscere,fa sorgere la questione della possibilità di sospendere, anche unilateralmente, il pagamento del canone di locazione, ovvero di ridurne l’importo, fintanto che dureranno gli effetti dell’epidemia Covid-19. E’ una soluzione rischiosa, ovviamente è meglio cercare soluzioni di compromesso con il proprietario, che tengano conto della particolare situazione in essere.

La assoluta novità della situazione che stiamo vivendo non consente di verificare le possibili soluzioni a tutela del conduttore facendo riferimento alla giurisprudenza, totalmente assente.

Il Decreto c.d. “Cura Italia” del 17 marzo 2020, prevede che “… il rispetto delle misure di contenimento [dell’epidemia] è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. Quindi il rispetto delle misure di contenimento (tale è la chiusura dell’esercizio commerciale), è un elemento suscettibile di valutazione ai fini della determinazione della responsabilità del debitore che non adempia, parzialmente o del tutto, le proprie obbligazioni senza, però, determinare, a priori, una sua esenzione da responsabilità in caso di inadempimento, totale o parziale

Il fatto che l’esclusione della responsabilità debba essere, appunto, “valutata”, sembra significare che l’effetto liberatorio non sia  automatico, ma debba essere considerato, caso per caso, comparando gli interessi in gioco

D’altro canto, la norma contempla la possibilità che il conduttore sia  esonerato totalmente dall’obbligo di risarcire il danno (ossia, dal corrispondere l’importo dei canoni non versati durante l’epidemia) qualora le sue condizioni particolari possano indurre il giudice a ritenere che l’inadempimento sia stato conseguenza diretta del rispetto delle prescrizioni legali emanate nel particolare momento

Dal lato del conduttore, va considerato che la disponibilità attuale del bene, durante il periodo di chiusura, non produce alcuna utilità, stante l’impossibilità materiale di esercitarvi l’attività di impresa in funzione della quale è stato acquisito dal proprietario. Dal momento che il contratto di locazione ad uso commerciale si configura quale contratto di durata, appare plausibile e ragionevole ritenere che il rapporto, fintando che permarrà l’impossibilità che esplichi la propria funzione economico-sociale, debba entrare in quiescenza, per riprendere a “funzionare” regolarmente non appena si saranno ristabilite le condizioni di normalità.

Una logica ispirata all’equità, dunque, dovrebbe indurre a ritenere corretta una divisione al 50% tra le parti del costo della locazione .

Con tale coefficiente le parti si troverebbero a con-dividere in parti eguali gli effetti di una situazione che non è imputabile a nessuna di esse, in un contesto nel quale, così facendo, ciascuna massimizzerebbe l’utilità (o la riduzione del danno) rispetto all’alternativa della risoluzione del rapporto.

Avv.Elisabeta Francescato-ACTA avvocati in Bassano